酒泉市住宅专项维修资金管理办法

第一章　总　则

第一条　为加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）等法律、法规规定，结合全市实际，特制定本办法。

第二条　本市行政区域内住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称物业，是指商品住宅、已售公有住宅、集资建设的住宅、经济适用房、车库、门点等与单幢住宅结构相连的非住宅。

第三条　住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第四条　市房地产主管部门会同市财政部门负责本市住宅专项维修资金的指导和监督管理工作。

县（市、区）房地产主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的归集、管理、使用工作。

第二章  交  存

第五条　下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

公有住房的住房专项维修资金的交存、管理、使用按照原办法的规定执行。

第六条　住宅专项维修资金的交存标准：

本办法实施前，已按原有政策规定交存了首期住宅专项维修资金的，按原政策规定的标准执行。

本办法实施后，住宅专项维修资金交存标准按照多层住宅（7层及以下）物业建筑面积每平方米40元的标准交存，安装有电梯的小高层、高层住宅按物业建筑面积每平方米80元的标准交存，非住宅按物业建筑面积每平方米60元的标准交存。

第七条　新建项目住宅专项维修资金的交存标准，以该物业取得预售许可证时间为分界线。

本办法实施前，已按原有政策规定办理了物业预售手续的，按照原有交存标准执行。住宅专项维修资金已经收取的，由售房单位将代收的住宅专项维修资金一次性移交给县（市、区）房地产主管部门归集代管。

第八条　本办法实施起，售房单位或房产交易部门在与业主签订物业买卖合同时，须在买卖合同附件中约定交纳住宅专项维修资金的时间、标准、金额。

售房单位在物业交付使用前，告知业主按照住宅专项维修资金交纳通知单到专户银行办理交存手续。

房产交易部门应当告知业主按照住宅专项维修资金交纳通知单到专户银行办理交存手续。

专户银行按核定标准办理交存手续后，向业主提供财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据（一式二份），并告知业主，一份业主留存、一份返回售房单位或房产交易部门。

第九条　其他应建立住宅专项维修资金制度的物业，或住宅专项维修资金账面余额不足首期数额的物业，在物业办理所有权转移登记、变更登记、他项权登记时，按现行政策向专户银行足额交存住宅专项维修资金。

第十条　业主交存的住宅专项维修资金属业主所有。

第十一条　未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，售房单位不得将物业交付购买人。

第十二条　按物业建筑面积交纳住宅专项维修资金的，其物业建筑面积以不动产登记的建筑面积为准，未办理不动产登记的，以测绘机构测定的建筑面积为准。

第十三条　住宅专项维修资金的续交：

业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主委员会的，续交方案由业主大会表决通过后组织实施。未成立业主委员会的，续交的具体管理办法由县（市、区）房地产主管部门会同同级财政部门制定。

续交住宅专项维修资金由相关业主按照所拥有物业建筑面积的比例分摊，分摊续交的标准由业主委员会参照本办法制定并提交业主大会讨论决定，具体续交工作由业主委员会或委托的物业服务企业实施。

业主委员会和权利人将续交的住宅专项维修资金按本办法的规定存入住宅专项维修资金专户。

第十四条　业主委员会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在县(市、区)房地产主管部门归集代管。

业主委员会成立后，经业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的，由业主委员会向县(市、区)房地产主管部门申请划转本物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金。未通过业主大会表决的，住宅专项维修资金继续由县(市、区)房地产主管部门归集代管。

第十五条　业主委员会成立后，经业主大会决定自行管理的，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

（一）业主大会应当决定委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按物业户门号设分户账。

（二）业主委员会应当向县(市、区)房地产主管部门申请划转本物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金。

（三）县(市、区)房地产主管部门应当在收到申请之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十六条　住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主委员会组织召开业主大会决定，业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

经业主大会决定开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在县(市、区)房地产主管部门的监督。

第三章  使  用

第十七条　住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十八条　住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十九条　使用住宅专项维修资金按照下列规定分摊：

（一）属于同一个单元内全体业主所有的共用部位共用设施设备的维修、更新、改造，其费用从该单元内全体业主的住宅专项维修资金账户列支，费用分摊到户。

（二）属于同栋物业内全体业主所有的共用部位共用设施设备的维修、更新、改造，其费用从同栋物业全体业主的住宅专项维修资金账户列支，费用分摊到户。

（三）属于一个物业管理区域内全体业主所有的共用部位共用设施设备的维修、更新、改造，其费用从物业管理区域内全体业主的住宅专项维修资金账户中列支，费用分摊到户。

（四）物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造、涉及尚未售出的商品住宅或非住宅的，售房单位应当按照涉及尚未售出的商品住宅或非住宅的建筑面积分摊。

第二十条　未交存住宅专项维修资金的,住宅共用部位、共用设施设备需要维修的,由相关业主共同承担分摊费用。

第二十一条　住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）业主委员会或业主委员会委托物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用申请；没有物业服务企业的，由街道社区提出使用申请；

（二）申请人根据维修和更新、改造项目提出使用方案，提交有资质的工程造价咨询机构审定工程预算报告；

（三）在住宅专项维修资金列支范围内，专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意使用；

（四）业主委员会、物业服务企业或者街道社区持有关材料，向所在县（市、区）房地产主管部门申请核拨；

（五）业主委员会或物业服务企业应通过招投标或者其他公开、公平、公正的方式选定维修施工单位，并组织实施使用方案；

（六）县（市、区）房地产主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，将核定额度70%的所需资金拨付住宅维修工程施工单位；

（七）工程完工后，申请人持下列资料报房地产主管部门审核拨付维修费用的25%，5%的余额作为保修押金，保修期满后拨付。

1.经业主委员会委托有资质的工程造价咨询机构审定的工程决算报告；

2.经业主委员会委托有从业资格的人员审核签章的维修工程施工合同；

3.经业主委员会主任或代表签字的维修工程付款凭证；

4.经业主委员会或业主代表签署的验收合格证明。

为保证工程质量和住宅专项维修资金的合理使用，县（市、区）房地产主管部门必须监督业主委员会委托有资质的中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本。

第二十二条　住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及物业安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；县(市、区)房地产主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十三条　住宅专项维修资金划转业主大会管理前，发生危及物业安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，事后按照本办法第二十一条第四项、第五项、第六项的规定予以补办。

前款所称的紧急情况一般包括：

1.屋面防水损坏造成渗漏的；

2.电梯故障危及人身安全的；

3.高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

4.楼体单侧外墙面有脱落危险且物业已到设计使用寿命期限，开始大面积松动剥落、形成高空坠物，影响行人通行安全的；

5.消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的；

6.安全监控设施出现故障，不能正常运行的；

7.其他发生不可抗力造成使用安全的。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，县（市、区）房地产主管部门应当督促业主或业主委员会限期维修，逾期不维修的，房地产主管部门进行公告，并组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

第二十四条　未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意，可以使用维修资金作为补充资金加装电梯。

第二十五条　同一栋楼、同一个物业管理区域存在下列情形之一的，不得申请和列支使用住宅专项维修资金：

（一）维修项目受益业主有一个或一个以上的业主还未按标准足额缴存住宅专项维修资金的；

（二）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（三）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；

（四）物业共用部位、共用设施设备依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

第二十六条　由县（市、区）房地产主管部门代管的住宅专项维修资金自存入专户之日起，按中国人民银行公布的同期存款利率计息，计入个人账户作为住宅专项维修资金的补充滚存使用。

第二十七条　在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。　　利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，业主委员会应当组织业主召开业主大会同意；未成立业主委员会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

按照前款进行国债投资的，增值收益作为物业应急维修和共用设施设备的更新改造资金及业主个人账户再分配。

第二十八条　下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章　监督管理

第二十九条　县（市、区）房地产主管部门代管或经业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的，应建立住宅专项维修资金分户明细账，以一个物业管理小区或物业管理区域为单位建账，并以物业户门号设分户账，记载分户账的缴存、使用、结存等情况。
未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按物业户门号设分户账。

第三十条　县（市、区）房地产主管部门代管或经业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的，应当与专户管理银行签订委托合同，委托其办理专项维修资金账户的设立、交存、使用、结算等手续。

第三十一条　物业所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该物业分户账中结余的住宅专项维修资金随物业所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、不动产登记证、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

第三十二条　物业灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）物业分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十三条　县(市、区)房地产主管部门应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十四条　专户管理银行应当每年至少一次向县(市、区)房地产主管部门发送住宅专项维修资金对账单。

县(市、区)房地产主管部门对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十五条　住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十六条　住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。

财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十七条　住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第五章　法律责任

第三十八条　售房单位违反本办法第十一条规定将物业交付买受人的，由县（市、区）房地产主管部门按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第三十六条相关规定予以处罚。

第三十九条　售房单位、业主委员会、物业服务企业违反本办法规定挪用住宅专项维修资金的，由县（市、区）房地产主管部门按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第三十七条相关规定予以处罚。

第四十条　县（市、区）房地产主管部门违反本办法第二十七规定的，由上一级人民政府房地产主管部门按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第三十八条相关规定予以处罚。

第四十一条　住宅专项维修资金专用票据使用单位违反本办法第三十七条规定行为的，按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第三十九条相关规定予以处罚。

第四十二条　县（市、区）房地产主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第四十条相关规定予以处罚。

第四十三条　本办法自发布之起施行，有效期五年。